Fiktion eller verklighet? – Några juridiska situationer från den kommande boken


Även om skönlitteratur är fiktion så kan det för en läsare vara minst sagt irriterande när detaljer i en berättelse som utspelar sig i den verkliga världen inte känns realistiska.
Som författare är det viktigt med ett grundligt förarbete för att säkerställa att omständigheterna  stämmer överens med vad som verkligen gäller. I min kommande bok ärver en av huudpersonerna en bostdsrätt av sin mormor. Jag vände  jag mig till Bostadsjuristerna – Sveriges främsta advokatbyrå inom bostadsjuridik för att få svar på mina frågor. De föreslog att hela artikeln skulle publiceras vilket jag gärna gör. Så här  följer en kort redogörelse över några av de juridiska situationer/frågeställningar som finns med som bakgrund i min kommande bok. 


1.  Kan ett barnbarn direkt ärva sina far- eller morföräldrars bostadsrätt?
Om inget testamente finns gäller den allmänna arvsordningen i ärvdabalken (ÄB) vilken innebär att främst make eller maka har rätt att ärva. Finns inte någon sådan går arvet vidare till de s.k. bröstarvingarna, vilka i nedåtgående ordning är barn, barnbarn och barnbarnsbarn. (Finns inga personer i nedåtgående led går man istället uppåt och i sista hand sidledes.) Man får heller inte glömma att ej gemensamma barn (särkullsbarn) från en förut avliden make eller maka har en kvarstående arvsrätt efter att den överlevande maken/makan dör, om de inte redan fått sin laglott när deras förälder dog. Ett barnbarn kan ärva sina far- eller morföräldrars hela bostadsrätt om det inte finns några överlevande barn (hel eller styv) och personen är det enda barnbarnet (dvs. den enda överlevande arvingen). Det lär alltså vara ganska ovanligt att ett barnbarn direkt ärver sin mormors eller farfars bostadsrätt men juridiskt fullt möjligt.
Ett barnbarn skulle också kunna ärva en bostadsrätt från en far- eller morförälder genom ett testamente. En mormor som uttryckligen vill att ett visst barnbarn ska ärva viss egendom kan skriva ett testamente till förmån för denne. Lever någon i det mellanliggande ledet, dvs. barnbarnets förälder eller dess syskon, har den personen dock möjlighet att klandra testamentet. Om vi specifikt diskuterar en bostadsrätt är det dock inte säkert att personen kan få igenom att barnbarnet inte ska kunna ärva bostadsrätten beroende på hur testamentet i övrigt ser ut. Eftersom det i slutänden handlar om ekonomiskt värde lär inte en son eller dotter kunna få ett testamente ändrat om sonen eller dottern ändå blir kompenserade i enlighet med sin laglott (andel personen har rätt att ärva). Med andra ord om en mormor testamenterat sin bostadsrätt till ett barnbarn men det finns en morbror som istället vill ha lägenheten har han ingen möjlighet att kräva rätt i lägenheten om han på annat sätt, t.ex. genom att mormor testamenterat kontanter eller annan egendom, ändå fått ut sin laglott. Ett testamente kan också hedras genom att övriga arvingar ger upp sin rätt. Morbror kanske har det gott ställt, saknar egna barn och han har därför inget emot att bostadsrätten ärvs av barnbarnet, även om det är den enda tillgången i dödsboet.
 
2. Kan styrelsen i en bostadsrättsförening sabotera arvet?
En bostadsrättförening har ingen möjlighet att påverka ett arv av en bostadsrätt som sådant. Däremot måste föreningen godkänna arvtagaren som medlem och om denne vill bo i lägenheten måste han eller hon ansöka om medlemskap i föreningen. Föreningen kan neka medlemskap om personen t.ex. har betalningsanmärkningar kopplat till tidigare bostad, är en känd våldsverkare, inte har någon inkomst eller kanske redan är känd av föreningen t.ex. genom ett antal vilda fester som arvtagaren redan hållit i lägenheten. Villkoren för att godkännas som medlem ska finnas i stadgarna. Vissa villkor är dock ogiltiga enligt bostadsrättslagen som t.ex. villkor om svenskt medborgarskap eller att man måste ha en viss förmögenhet. Godkänns inte medlemskap måste lägenheten säljas, dock finns möjlighet att först få frågan prövad av hyresnämnden.
Ett sätt att kringgå frågan om medlemskap skulle kunna vara att man drar ut på arvsskiftet. Ett dödsbo som inte skiftas ut kan använda sig av bostadsrätten ett antal år utan att vara medlem, men efter ett tag kan bostadsrättsföreningen kräva att dödsboet säljer lägenheten.
 
3. Vad krävs för att bli “vräkt” från en bostadsrättsförening?
När man väl blivit godkänd som medlem krävs det ganska mycket för att få någon “vräkt” från en bostadsrätt i Sverige. I juridiska termer blir man egentligen inte vräkt utan man förverkar sin rätt till bostadsrätten och blir avhyst. Som huvudregel krävs det flera, upprepade störningar och att medlemmen inte rättar sig efter föreningens skriftligen meddelade krav på bättring (rättelseanmodan). Enligt bostadsrättslagen finns ett antal förverkandegrunder: obetalda eller försenade avgifter, otillåten andrahandsuthyrning, annan otillåten användning (t.ex. att lägenheten används för andra ändamål än avsett), förekomst av ohyra, vanvård, nekat tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, brottslig verksamhet i bostaden (bl.a. prostitution) och upprepade brott mot ordningsregler.
Av dessa lär de två första vara de lättaste att bedöma. Betalar du inte dina avgifter eller hyr ut i andra hand utan att först ha tillstånd kan du bli avhyst. Det också klarlagt att om det förekommer upprepade störningar som t.ex. högljudda fester och dessa fortsätter att förekomma även efter rättelseanmodan så kan styrelsen skicka en uppsägning.  Om bostadsrättshavare då inte själv flyttar ut kan styrelsen ansöka om avhysning och tvångsförsäljning hos kronofogdemyndigheten. Bostadsrätthavaren har å sin sida möjlighet att bestrida och få frågan prövad i tingsrätten.
Vissa av de övriga grunderna är dock inte lika tydliga och det blir ofta en fråga om bevisning. Exempelvis vad gäller brottslig verksamhet måste det handla om händelser av allvarligare art som t.ex. prostitution (omnämns särskilt i lagen), drogförsäljning eller grova brott som att medlemmen misshandlat en annan medlem i trapphuset. Vid tillräcklig allvarlig störning behöver inte styrelsen skicka någon rättelseanmodan. Notera dock att det är medlemmen själv som måste vara direkt inblandad. Även fast medlemmar är ansvariga för sina andrahandshyresgäster, inneboende och gäster i förhållande till bostadsrättföreningen lär det inte räcka som förverkandegrund att någon annan utfört ett brott eller orsakat en allvarlig olycka i din lägenhet, om du inte på något sätt är inblandad.


4. Kan en enda boende i en bostadsrättsförening få en annan “vräkt”?
Det är styrelsen som ansvarar för att hantera störningar och begära avhysning av en medlem som vägrar bättra sig eller har begått en sån allvarlig störning att den direkt kan ligga till grund för en avhysning. En enskild medlem som inte sitter med i styrelsen kan inte ta några egna initiativ men kan naturligtvis försöka påverka styrelsen så att den vidtar åtgärder. Någon som har goda relationer med flera styrelseledamöter och inte drar sig för ett aggressivt beteende skulle i teorin kunna ställa till en hel del obehag för en granne som denne vill bli av med.  Det krävs dock en hel del bevisning för att en bostadsrätt ska anses vara förverkad. Medlemmen har rätt att överklaga styrelsens beslut, så en granne som verkligen vill försöka få en annan avhyst måste t.ex. vara beredd att vittna i domstol om de omständigheter som påstås ligga till grund för förverkandet. Om det är flera medlemmar som kan vittna om störningar har bostadsrättsföreningen starkare bevisning och naturligtvis större möjlighet att få rätt vid en prövning i domstol. Läs gärna mer här, där vi sammanställt de 10 vanligaste misstagen vid förverkande.